Ein Immobilienkauf ist kein alltäglicher Vorgang. Gerade deshalb entstehen Fehler häufig nicht aus Nachlässigkeit, sondern aus Unkenntnis.
Mein Name ist Andreas-Oliver Meyer. Als Notar mit dem Amtssitz Celle begleite ich regelmäßig Immobilienkäufe und erlebe dabei immer wieder ähnliche Unsicherheiten und Missverständnisse.
Die folgenden Punkte gehören zu den häufigsten Problemfeldern.
1. Den Notartermin als „reinen Formalakt“ verstehen
Viele Beteiligte gehen davon aus, dass im Notartermin lediglich ein bereits fertiger Vertrag unterschrieben wird.
Tatsächlich ist der Termin der rechtliche Kern des gesamten Vorgangs. Hier werden die Regelungen erläutert, Risiken besprochen und offene Fragen geklärt.
Wer unvorbereitet erscheint oder den Entwurf nicht geprüft hat, verschenkt wichtige Entscheidungszeit.
Besser:
Den Vertragsentwurf in Ruhe lesen und offene Punkte vor dem Termin ansprechen.
2. Besitzübergang und Eigentumsumschreibung verwechseln
Ein häufiger Irrtum besteht darin, Besitzübergang und Eigentum gleichzusetzen.
Mit der Schlüsselübergabe geht zwar regelmäßig die Nutzung auf den Käufer über – rechtlicher Eigentümer wird er jedoch erst mit Eintragung im Grundbuch.
Diese zeitliche Differenz kann rechtlich bedeutsam sein.
Besser:
Sich bewusst machen, dass wirtschaftlicher Übergang und rechtliches Eigentum zwei unterschiedliche Schritte sind.
3. Fälligkeit und Zahlung falsch einschätzen
Manche Käufer gehen davon aus, dass der Kaufpreis sofort nach der Beurkundung zu zahlen ist.
Das ist regelmäßig nicht der Fall. Der Kaufpreis wird erst dann fällig, wenn bestimmte Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Diese Struktur schützt beide Seiten.
Besser:
Die Fälligkeitsregelungen im Vertrag genau verstehen und nicht eigenständig Zahlungen vorziehen.
4. Bestehende Belastungen im Grundbuch nicht beachten
Im Grundbuch können Rechte Dritter eingetragen sein, etwa:
- Grundschulden
- Wegerechte
- Wohnrechte
Nicht jede Belastung stellt ein Problem dar – aber jede sollte verstanden werden.
Besser:
Sich erläutern lassen, welche Belastungen übernommen werden und welche gelöscht werden.
5. Emotionale Entscheidungen ohne rechtliche Einordnung
Der Immobilienkauf ist oft emotional geprägt. Begeisterung für Lage oder Objekt kann dazu führen, dass rechtliche Aspekte in den Hintergrund treten.
Ein Vertrag sollte jedoch nicht aus dem Bauchgefühl heraus unterschrieben werden.
Besser:
Den Ablauf sachlich betrachten und sich bewusst Zeit für die rechtliche Prüfung nehmen.
6. Zuständigkeiten falsch einschätzen
Häufig wird erwartet, dass der Notar wirtschaftliche Bewertungen oder steuerliche Einschätzungen vornimmt.
Die notarielle Aufgabe liegt jedoch in der rechtlichen Gestaltung und Absicherung.
Besser:
Bei Bedarf zusätzliche Beratung (z. B. steuerlich oder wirtschaftlich) einholen.
Warum diese Fehler vermeidbar sind
Die meisten Probleme beim Immobilienkauf entstehen nicht durch komplizierte Rechtsfragen, sondern durch fehlende Struktur und Missverständnisse.
Wenn Sie wissen,
- wie der Ablauf aufgebaut ist,
- welche Sicherungsmechanismen greifen,
- welche Unterschiede rechtlich relevant sind,
gehen Sie deutlich ruhiger in den Notartermin.
Ein gut vorbereiteter Termin ist kein Risiko – sondern der Abschluss eines klar strukturierten Prozesses.