Ein Immobilienkauf ist kein einzelner Moment, sondern ein rechtlich klar strukturierter Prozess. Jeder Schritt erfüllt eine bestimmte Sicherungsfunktion – für Käufer wie für Verkäufer.
Wenn Sie diesen Ablauf kennen, gewinnen Sie frühzeitig Klarheit darüber, was wann geschieht und welche rechtlichen Wirkungen eintreten.
Mein Name ist Andreas-Oliver Meyer. Als Notar mit dem Amtssitz Celle begleite ich Immobilienkäufe regelmäßig vom ersten Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
1. Einigung über die wesentlichen Vertragsinhalte
Bevor der Notar tätig wird, haben sich die Beteiligten in der Regel über zentrale Punkte verständigt:
- Kaufpreis
- Objektbeschreibung
- Zeitpunkt der Übergabe
- eventuelle Mitveräußerung von Inventar
- besondere Vereinbarungen
Diese Einigung bildet die Grundlage für den Vertragsentwurf.
2. Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
Auf Basis der Angaben der Parteien wird ein individueller Kaufvertrag erstellt.
Dabei werden unter anderem geregelt:
- Kaufpreis und Zahlungsweise
- Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit
- Haftung für Mängel
- Besitz- und Lastenübergang
- Umgang mit bestehenden Grundbucheintragungen
Der Entwurf wird den Beteiligten rechtzeitig vor dem Termin zur Verfügung gestellt. So bleibt ausreichend Zeit für Prüfung und Rückfragen.
3. Notarielle Beurkundung
Im Notartermin wird der Vertrag vollständig erläutert. Ziel ist nicht die bloße Unterschrift, sondern das Verständnis.
Ich erläutere die einzelnen Regelungen, weise auf rechtliche Zusammenhänge hin und beantworte offene Fragen.
Erst nach dieser Belehrung erfolgt die Unterzeichnung. Mit der Beurkundung entsteht ein verbindlicher Kaufvertrag.
4. Sicherung des Anspruchs des Käufers
Nach der Beurkundung wird regelmäßig eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig veräußert oder belastet wird.
Dieser Schritt ist ein zentrales Sicherungselement im Immobilienkauf.
5. Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis wird nicht sofort fällig. Zunächst müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, etwa:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte
- Vorliegen erforderlicher Genehmigungen
Erst wenn diese Sicherungen greifen, informiere ich die Beteiligten über die Fälligkeit des Kaufpreises.
6. Zahlung des Kaufpreises
Nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung erfolgt die Kaufpreiszahlung durch den Käufer.
In der Regel wird der Kaufpreis direkt an den Verkäufer gezahlt. Nur in besonderen Konstellationen wird ein Notaranderkonto genutzt.
Mit der Zahlung wird ein entscheidender wirtschaftlicher Schritt vollzogen – rechtlich ist der Käufer zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht Eigentümer.
7. Besitz- und Lastenübergang
Der Besitzübergang ist der Zeitpunkt, zu dem die Immobilie wirtschaftlich übergeht. Häufig wird dieser im Vertrag an die Kaufpreiszahlung gekoppelt.
Mit dem Besitz- und Lastenübergang gehen regelmäßig auf den Käufer über:
- das Recht zur Nutzung
- die Gefahr des zufälligen Untergangs
- laufende Kosten und öffentliche Lasten
- wirtschaftliche Verantwortung
In der Praxis ist dies oft der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe.
Wichtig ist:
Der Besitzübergang ist nicht identisch mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
8. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie.
Zwischen Besitzübergang und Eigentumsumschreibung kann ein zeitlicher Abstand liegen. Dieser Unterschied ist rechtlich bedeutsam und sollte bewusst wahrgenommen werden.
Mit der Eigentumsumschreibung ist der Immobilienkauf rechtlich vollständig abgeschlossen.
Warum dieser strukturierte Ablauf Sicherheit schafft
Der Immobilienkauf ist bewusst in einzelne Schritte gegliedert. Jeder Schritt dient dazu,
- Risiken zu minimieren,
- Interessen auszugleichen,
- Rechtssicherheit herzustellen,
- wirtschaftliche Klarheit zu schaffen.
Wenn Sie diesen Ablauf kennen, gehen Sie mit deutlich mehr Entscheidungsreife in den Notartermin – und wissen, was Sie erwarten dürfen.